| До 2010 г. търсенето и предлагането... |
|
|
|
Обемът на офис площите може да се удвои до 2010 г. Тогава се очаква нивата на търсене и предлагане да се изравнят поради големия брой нови проекти, които ще се появят на пазара. Към края на 2007 г. изградените офис площи в столицата са 704 хил. кв.м. В процес на изграждане са над 590 хил. кв.м офиси, които ще бъдат завършени в периода 2008-2010 г., тоест в близките 3 години предлагането ще се увеличи с 84 на сто, показва проучване на консултантската фирма "Колиърс интернешънъл" (Colliers International). "Данните на компанията са само за одобрени проекти и не се взимат предвид тези, които още са в процес на планиране", заяви изпълнителният директор на Colliers Атанас Гаров. През 2007 г. усвоените офиси са нараснали до 161 хил. кв.м, което е покачване от 58% на годишна база според данните на Colliers. Според консултанта търсенето все още изпреварва предлагането в София, като съществуващите площи са почти напълно заети, а новите проекти не са достатъчни да задоволят търсенето на пазара. Красимир Димитров, управляващ партньор в "Сорс риъл истейт адвайзърс" (Source Real Estate Advisors), очаква предлагането да настигне търсенето в края на 2009 г. и началото на 2010 г. Според него след това ще започне обратният процес. "Въпреки че според статистиката близо 80% от офисите, които са в строеж или в процес на планиране, са клас А, когато се достигне до нивото, при което предлагането ще надвиши търсенето, някои обекти просто няма да предоставят нужните условия на клиентите", смята Димитров. Според него всъщност само една част от площите на пазара наистина покриват международните изисквания за клас А офиси. "Заедно с това определящо ще бъде съотношението между цената, качеството на оборудването и местоположението на сградите", допълва Димитров. През втората половина на 2007 г. предлагането в София е продължило да се увеличава и регистрира ръст от 16% спрямо първите шест месеца според проучването на Colliers. По-голямата част от появилите се през този период на пазара обекти са в периферията на града - около 66%, или 64 хил. кв.м. Обемът на офис площите в тези райони достига 332 хил. кв.м в края на годината. Заедно с това над 70% от проектите, които са в процес на изграждане, са разположени в периферията. През последните шест месеца на годината обемът на свободните офис площи в София се е свил до 4 на сто спрямо 5.1% през първата половина на годината. "Най-силно е намалял пазарът на клас А офиси в периферията", заяви Давид Давидов, директор "Офисни, търговски и индустриални площи" в Colliers International. За периода юли - декември офис площите в централната част са се увеличили с 10 хил. кв.м, което е по-малко от 10 на сто спрямо общия им обем. Според Colliers основна причина за това са ограничените парцели за развиване на проекти. Площите в широкия център са нараснали с 12 на сто през втората половина на годината и представляват 32% от общия обем на офисите в София. Основни причини за множеството проекти е увеличеното търсене и липсата на висококачествени офиси. "Малко встрани от вниманието остава районът около бул. "Никола Вапцаров", а той има доста добри показатели. Местоположението му е централно, с добри връзки с летището, центъра и Околовръстното", обяснява Димитров. Според него най-динамично развиващите се зони в периферията започват да имат проблеми с комуникациите и прекалено високите цени на парцелите. "Районът на летището ще има проблеми с инфраструктурата още няколко години", смята Димитров. "В София се повтаря една и съща ситуация - в момента, в който някой район стане привлекателен за изграждане на офис сгради, спекулантите се насочват към него и повишават цените. Това се случи преди години с бул. "Тодор Александров", като същата потенциална опасност застрашава и района на летището", обяснява управляващия партньор в Source. Той смята, че много малко крупни инвеститори биха платили исканата от спекулантите цена на парцелите. И докато проектите, които ще бъдат реализирани по бул. "Цариградско шосе", имат много добра изградена пътна мрежа, то на летището тя тепърва щяла да се изгражда. "Проблеми с развитието на комуникациите има и в "Младост 4", а една голяма част от проектите още не са реализирани", смята Димитров. Той смята, че има няколко още няколко района в столицата, които имат потенциал за превръщане в бизнес зони - бул. "България", където вече са в процес няколко проекта, заедно с това и околовръстното шосе при връзките с "Черни връх", "Симеоновско" и донякъде "Княз Борис I". Както и през първата половина на годината, търсенето се е определяло основно от международни компании, които се разширяват и имат нужда от преместване на офисите им и в по-слаба степен от нови участници на пазара, сочи проучване на Colliers. Поради това сделките за отдаване под наем са нараснали не само по брой, но и по обем. Заради ниската незаетост наемните нива са продължили да се покачват и през втората половина на 2007 г. според консултантската фирма Colliers. Най-голямо е увеличението за площи клас А, за които офертните нива са се увеличили във всички райони, достигайки средна стойност от над 15 евро на кв.м за месец. В централните части на града наемите са запазили тенденцията от предишни периоди за бавен и стабилен ръст, достигайки 17 евро на кв.м на месец. В периферията покачването при наемите е по-силно и средните месечни нива са вече около 14 евро на кв.м. От компанията не очакват наемите да регистрират сериозно повишение през 2008 г. "От една страна, наемите вече са достигнали едни пределни нива, които трудно могат да бъдат надвишени, а, от друга, големият обем проекти, които се очакват да бъдат реализирани в близките две години, ще забавят пазара", смята Красимир Димитров. Въпреки нарастващия брой и големина на планираните проекти в сегмента Colliers не очаква процентът на свободните площи да нарасне значително през първите девет месеца на 2008 г. Силният ръст при предлагането ще бъде усетен през 2009 г., когато няколко мащабни проекта ще бъдат завършени - "Мегапарк" на австрийския предприемач "Соравия", "Сердика бизнес център", който е съвместен проект на австрийските фондове Sparkassen Immobilien и ECE, както и първата фаза на "София еърпорт център". |
| < Предишна | Следваща > |
|---|