| Цените на земята са неоправдано високи |
|
|
|
Румен Беремски в момента управлява вложенията в имоти на чужди инвеститори. По-известен като главен изпълнителен директор на банка "Биохим" преди години, той навлиза в бизнеса с недвижима собственост, като преминава за кратко през надзорния съвет на строителния предприемач "Бългериън пропърти девелъпмънтс" (Bulgarian Property Developments), който има проекти за индустриални, търговски и офис центрове в цялата страна, а след това е в ръководството и на инвестиционната компания "Лендмарк". Беремски е завършил Университета за национално и световно стопанство и бизнес администрация в Харвард. Работил е в Европейската банка за възстановяване и развитие в Лондон и "Химимпорт" по-рано. Господин Беремски, като инвеститор неизбежно сте се сблъсквали с добрите и лошите страни на пазара на земя в България. По каква логика се развива той? - Напоследък забелязвам една тенденция на очакване на високи цени, макар това да не означава, че на тях се сключват сделки. Тя е много неоправдана, защото не е подплатена с фундаментални икономически фактори. Например Ирландия има 12 пъти по-голям брутен вътрешен продукт на глава от населението от България. За мол от извънградски тип, земята не е по-скъпа, отколкото тук. Значи нещо не е наред. Нямам предвид земеделската земя, която непрекъснато генерира някакъв ресурс, който може да бъде продаден, а земята, която може да се използва в някакво конкретно направление. Ако например за един мол има нужда от 100-150 дка земя, един град като София има нужда от осем или десет мола. След като веднъж те са направени, икономическата логика казва, че няма да бъдат направени още осем или десет или поне не със същото темпо. В момента се създава изкуствено покачване на цените поради това, че София няма тази търговска инфраструктура. Но в момента, когато се направят достатъчно обекти, които да изравнят баланса на търсене и предлагане, шоуто приключва. Съветът ми към собствениците на тази земя е да продават навреме, защото след три години тя няма да има никаква стойност. Нивата, които собствениците искат в момента, отразяват ли се на реално сключените сделки? - Първо, имаме продавачи собственици, чието ценообразуване се оформя по два начина - или от желание, или, ако имат повече подготовка, на база максимално разрешеното строителство от зонирането на тази земя. Обаче максимално разрешеното съвсем не значи, че е подходящо за дадения парцел, търговски обект или пък за пазара. Оттам нататък това са два фактора, които тотално изкривяват цената. Трети фактор е доста непрофесионалното отношение на маса върлуващи брокери, от които никой не се интересува от това какви са реалните параметри на една сделка, какво е постижимо и какво е здравословно за пазара. Те са готови изкуствено да предлагат и да обещават по-високи цени, за да вземат мандат от някого да продават. Все пак досега по-високите цени се приемаха в синхрон с растящите продажни цени на имотите - и жилищни, и бизнес, и инвестиционни. - Допреди една година може би да, но сега не. Това е краткосрочна ситуация, която може да се случи само в такъв развиващ се пазар за кратък времеви прозорец. Сделките се движеха от необходимостта да се осъществят конкретни проекти. Какъв е нормалният дял на земята спрямо приходите от продажбите на крайния продукт? - Зависи много от това какъв е той, защото е различно за жилище в "Младост" 1 и в Докторската градина. За да има икономически смисъл една инвестиция, делът на земята не трябва да надхвърля 8% от чистите приходи от продажби при проекти на зелена поляна. Ако парцелът е в града, той има друг вид стойност, която може да е по-висока. Не можеш да идеш в покрайнините на София или дори Елин Пелин, защото искаш да правиш логистичен проект, и да ти искат 50-60 евро на квадратен метър. Вие и ваши клиенти възпирани ли сте от цената на земята до степен да се откажете от инвестиции в цял район например? - Да. В момента в Полша и Чехия има по-ниски цени, защото там всичко се случи. Имат прекрасни обекти, но няма кой да ги вземе. Показваха ми проект за шопинг мол в покрайнините на Прага, където земята се изкупува на 45 евро на квадратен метър. Все пак мисля, че има разлика между Прага и София. |
| < Предишна | Следваща > |
|---|