| Курорти с концепция се продават по-лесно... |
|
|
|
"На пазара на ваканционни жилища в Банско и Разлог предстои корекция, но не на цените, а на типа проекти, които ще бъдат успешни в бъдеще... Ако някой иска да продава, ще трябва да предлага не евтини апартаменти, а концепции, които имат смисъл", казва Атанас Гаров изпълнителен директор на българския офис на международната консултантска компания Colliers International.Миналата седмица той и директорът "Управление и поддръжка на недвижими имоти" за Югоизточна Европа в компанията Николас Йованидис заедно със заместник-кмета на Разлог Георги Тренчев откриха "Уайт фър ризорт" (White Fir Resort), едно от първите ваканционни селища, разработени като цялостен туристически продукт с допълнително обслужване, а не като блокове с отделни апартаменти за продажба. Изграден от британския предприемач "Ем Ес Ай дивелъпмънтс" (MSI Developments), комплексът се състои от четири сгради със 135 апартамента, рецепция, 20-метров плувен басейн, СПА център и ресторант. За Colliers това е първи проект от този вид в България. С какво White Fir се различава от останалите проекти в региона като услуги и управление на недвижимата собственост? Атанас Гаров (А.Г.): Туристът получава най-доброто от двата свята - собствен дом в планината или поне чувството, че е в собствен дом, но и улесненията, и нивото на услугите, които някой би очаквал не от апартаментен комплекс, а от хотел. Много внимаваме да не объркваме хората, че това е ваканционно селище като останалите или че е хотел. Всъщност не е нито едно от двете. Какви са характеристиките на управлението на този комплекс? Има ли нови услуги, каквито досега не е имало на пазара? Николас Йованидис (Н.Й.): Това е един от най-големите комплекси, които не са собственост на една структура, а на 135 души. Това е и един от първите комплекси, за който изцяло се грижи международна професионална компания за управление на недвижими имоти. А. Г.: Нещо ново, за което поне ние не сме чували някой да е правил на пазара, е въвеждането на схемата на наемния пул. Тази схема предвижда независимо от това кой апартамент точно притежавате да споделяте печалбите от отдаване под наем на целия комплекс. В повечето ваканционни селища се очаква да реализирате доход само ако точно вашият апартамент се отдава на туристи. И тогава възниква въпросът как се решава кой апартамент се отдава, когато дойде турист. Икономически излиза ли сметката да се подготвят и продават толкова комплексни пакети от апартаменти с допълнително обслужване? А. Г.: Причината да сме там е да направим така, че сметката да излезе. Въпросът е в мениджмънта, не в цената. Н. Й.: С правилен и централизиран мениджмънт на тези апартаменти се постигат икономии от мащаба, които без този обем от имоти, които се управляват централизирано, няма как да се постигне. Какъв е минималният размер, с който се постигат достатъчни икономии от мащаба, така че да има смисъл да се управлява професионално един комплекс? А. Г.: Един комплекс трябва да има поне 100-200 единици, за да може да се оперира ефективно. Но също така тези единици трябва да бъдат замислени като концепция, така че да могат да работят като едно цяло. Ако имаме например пет блока апартаменти, които въобще не са свързани и няма централна зона за услуги, става много трудно те да се предлагат. Н. Й.: Апартаментите, освен че са умно проектирани, са и много щедри по отношение на пространствата. Дори група от приятели, които наемат един апартамент, могат да постигнат уединение в отделните стаи. Всяка спалня има собствена баня, така че все едно са в два или три напълно различни апартамента. Нивото на довършителните работи е над средното, без да е луксозно в смисъл на нещо изключително. С какво сте различни от хотелиерите? А. Г.: Много малко, но по отношение на услугите ни липсват определени неща, които за хотелиерите са задължителни. Например нямаме пикола или ежедневно почистване на стаите, освен ако клиентите го изискват. Разбираме, че това е апартаментен комплекс, и не харчим твърде много за неща, които не смятаме, че добавят нещо повече, но пък са изискване за хотелиерите. Това пък ни прави по-конкурентни при разходите. Как преодоляхте законовите предизвикателства в договорите за управление в страна, в която няма специален закон за етажната собственост и опит в мениджмънта на имоти? А. Г.: Законодателството има своите недостатъци за осигуряването на надлежното управление на жилищата. Свидетели сме на това всеки ден - със сградите, които са в лошо състояние и за които никой не се грижи. Нашата цел е да започнем да показваме на целия пазар, на всички българи включително, че има ползи от това да се подсигури такъв мениджмънт и че цената, свързана с него, не е нещо, което да ги спре да изберат такава компания. Напротив, тя прави живота на собствениците по-лесен. Хората, особено в София и големите градове, са все по-заети и вероятно събирането на сумите за таксите за поддръжка и управление ще им струва много по-малко от това сами да си оправят течовете например. Какви са ползите от пълния пакет от услуги по управление на имотите за собствениците? Н. Й.: Чуждестранният инвеститор няма възможност да проверява състоянието на имота регулярно и това е важен проблем за всеки. Ползи има от постоянството в услугите в целия курорт. А. Г.: В работата с компания като нашата един инвеститор би очаквал, че ще се погрижим имотът му да му носи доход. От това ние изкарваме парите си. Това е първият проект, за който знаем, че ще бъде управляван по този начин, с наемния пул, с всичките услуги, така че все още не мога да го сравня с останалите. Но началото е много положително. Някои предприемачи предлагат фиксирани нива на възвращаемост от имотите... А. Г.: Това са маркетингови трикове, които ние не използваме. А какво може да постигне пазарът към днешна дата? А. Г.: Не знам дали обещаваните нива от около 5% на година, които сме чували да се предлагат, са истина, но определено възнамеряваме да постигнем повече. До каква степен наемните приходи са движеща сила за купувачите в сравнение с цената например? А. Г.: Очевидно за този конкретен проект това беше движеща сила, защото мнозинството от купувачите са малки инвеститори, които очакват възвращаемост. Това, че комплексът се продаде на по-високи от средните цени на квадратен метър в района, също така казва немалко за вярата им в проекта и компанията, която ще го управлява. |
| < Предишна | Следваща > |
|---|